Thuế thu nhập từ chuyển nhượng, mua bán bất động sản là trách nhiệm của mọi công dân. Tuy nhiên, người ta thường tìm kẽ hở của luật pháp để trốn thuế. Sau đây là những thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà mà bạn cần biết. với những tránh thuế bạn có thể tham khảo bài viết sau.
Các trường hợp được miễn thuế TNCN khi thực hiện bán nhà
Tự khai là tài sản duy nhất
Luật thuế Thu nhập quy định rằng thu nhập từ việc chuyển nhượng căn hộ, quyền sử dụng tài sản ở và tài sản gắn liền với tài sản ở của một thể nhân được miễn thuế trong trường hợp thể nhân chỉ sở hữu một ngôi nhà hoặc bất động sản ở. Đồng thời, người bán tài sản tự kê khai và chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của việc kê khai của mình.
Tuy nhiên, ngành thuế vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu đối với hệ thống thông tin quản lý nhân lực của cơ quan hành chính nhà nước. Vì vậy, các cơ quan chức năng không thể kiểm soát hết tất cả mọi người. Đó là khoảng trống thuế TNCN mà chúng tôi cần quan tâm. Nhưng chính vì thực tế phổ biến này đã gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước.
Hạ giá chuyển nhượng
Trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về thuế TNCN, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế quy định trên hợp đồng tại thời điểm thuê nhưng không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định. Trong thị trường, giá mua bán nhà đất thường cao hơn giá đất do UBND tỉnh quy định. Nhưng để có lợi, họ thường thỏa thuận ghi giảm giá thấp hơn giá thực tế trong hợp đồng chuyển nhượng để có lợi cho cả hai bên.
Chuyển nhượng bắc cầu
Khoản 1, Điều 4 của Đạo luật thuế thu nhập quy định rằng thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa:
- Vợ và chồng.
- Cha đẻ, mẹ đẻ, con đẻ.
- Cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi.
- Bố chồng, mẹ chồng, con dâu.
- Bố vợ, mẹ vợ, con rể.
- Ông nội, bà nội và cháu nội.
- Ông bà ngoại và cháu ngoại.
- Anh chị em.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc các trường hợp trước đây được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, mối quan hệ bắc cầu đã được sử dụng trong nhiều trường hợp để trốn thuế.
Ví dụ cụ thể
Đây là một ví dụ cụ thể:
Ông A đã bán một mảnh đất cho ông B với giá 5 tỷ đồng, số thuế phải nộp là 100 triệu đồng. Ông A có thể không phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp nếu thực hiện theo các bước sau:
- Bước 1: Ông A bán đất cho con trai ông C (miễn thuế trường hợp 3)
- Bước 2: Sau khi ông C làm thủ tục chuyển nhượng. sang tên cho ông B bán lại (nếu C là người chỉ có một quyền cư trú tại Việt Nam thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân) (miễn thuế trường hợp 1).
Tuy nhiên, được miễn thuế trong trường hợp người bán chỉ có một. Đối với quyền sử dụng nhà, đất tại Việt Nam phải có đồng thời các điều kiện sau đây:
- Chỉ có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng tài sản ở (kể cả trường hợp là nhà ở) hoặc công trình xây dựng gắn liền với tài sản này) tại thời điểm mua và bán hàng.
- Tại thời điểm bán, được quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ít nhất là 183 ngày.
- Chuyển nhượng toàn bộ nhà, phân lô thổ cư.
Hướng dẫn nộp hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Các bước làm thủ tục miễn thuế TNCN khi mua bán nhà
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, ký hợp đồng mua bán nhà trước sự chứng kiến của kiểm sát viên
- Bước 2: Nộp hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai tỉnh/ thành phố thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Bước 3: Nộp thuế cho cơ quan thuế quận, huyện nơi bạn định bán nhà và nhận biên lai.
- Bước 4: Nhận kết quả (chứng chỉ).
Những điều cần lưu ý khi làm thủ tục
Thành phần hồ sơ
Theo quy định tại khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015 / TTBTC thì hồ sơ miễn thuế đối với hồ sơ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Tờ giấy khai thuế TNCN (Mẫu 03/BĐS-TNCN).
- Bản sao chứng thư sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, công trình trên đất và người ký cam kết chịu trách nhiệm về bản sao đó.
- Hợp đồng chuyển nhượng.
- Các tài liệu làm căn cứ xác định việc miễn thuế đối với việc chuyển nhượng bất động sản miễn thuế thu nhập
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
- Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không quy định rằng người mua là người nộp thuế thay cho người bán, thì tờ khai thuế phải được nộp chậm nhất là ngày thứ mười sau khi hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc có hiệu lực về mặt pháp lý.
- Trường hợp thỏa thuận chuyển nhượng quy định người mua là người nộp thuế thay cho người bán thì phải nộp tờ khai thuế chậm nhất là thời điểm tài sản, quyền sử dụng được làm thủ tục đăng ký.
Nơi nộp hồ sơ
Cá nhân phải nộp hồ sơ khai thuế cùng với hồ sơ chuyển nhượng tài sản cho cơ quan thuế một cửa hoặc cơ quan thuế nơi có tài sản chuyển nhượng. Trường hợp địa điểm chưa thực hiện quy chế một cửa thì nộp trực tiếp cho cơ quan đăng ký đất đai nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Trên đây là những bước làm thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà hợp pháp và chi tiết nhất. Mong rằng bài viết này sẽ cung cấp những thông tin hữu ích đối với bạn. Chúc bạn thành công!